Chính sách ưu đãi lãi suất vay mua nhà cho người trẻ dưới 35 tuổi đang thu hút sự quan tâm của dư luận, đặc biệt khi giá nhà vẫn ở mức cao so với thu nhập trung bình. Những gói tín dụng ưu đãi đã được một số ngân hàng triển khai, song câu hỏi đặt ra là liệu chúng có thực sự giúp người trẻ sở hữu ngôi nhà đầu tiên hay chỉ mang tính hình thức? Các chuyên gia nhận định rằng, nếu chỉ hỗ trợ lãi suất trong vài tháng đầu, chính sách này có thể khó mang lại tác động thực tế như kỳ vọng.

Tại hội nghị với các ngân hàng ngày 11/2, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã yêu cầu Ngân hàng Nhà nước và các nhà băng nghiên cứu, tiếp tục có các gói tín dụng ưu đãi cho cả cung và cầu để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người trẻ từ 35 tuổi trở xuống và những đối tượng khó khăn.
Đề xuất về chính sách cho vay mua nhà với người trẻ (tuổi 18-35) cũng được Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) kiến nghị với Thủ tướng trước đó.

Đến nay, ACB là ngân hàng thương mại đầu tiên công bố gói tín dụng ưu đãi lãi suất cho người trẻ mua nhà lần đầu. Gói vay này được thiết kế theo phương thức trả vốn gốc phù hợp với thu nhập của khách hàng và lãi suất ưu đãi thời gian đầu thấp hơn 3% so với lãi suất công bố chung của thị trường.

SHB cũng công bố gói vay vốn 16.000 tỷ phục vụ nhu cầu mua nhà với lãi suất ưu đãi 3,99% một năm trong 3 tháng đầu tiên. Sau thời hạn này, nhà băng áp dụng lãi suất thả nổi.
SHB cho biết khách được vay tối đa 90% giá trị tài sản dự định mua và miễn trả gốc đến 60 tháng đầu tiên (tương đương 5 năm) và được tặng kèm thẻ tín dụng hoặc hạn mức thấu chi.

PGS.TS.Nguyễn Hữu Huân - Giảng viên Trường Đại học Kinh tế TPHCM (UEH) nhận định, chính sách ưu đãi lãi suất cho vay mua nhà dành cho người dưới 35 tuổi là một giải pháp tốt, giúp khuyến khích người trẻ sở hữu ngôi nhà đầu tiên.

Tuy nhiên, không phải ai cũng có thể tiếp cận chính sách này, do giá nhà hiện nay vẫn ở mức cao so với thu nhập của đa số người trẻ. Chỉ những người có thu nhập cao mới có khả năng vay vốn dễ dàng hơn.

Chẳng hạn, tại TPHCM, một căn hộ có giá khoảng 4 tỷ đồng, nếu người trẻ dưới 35 tuổi đủ điều kiện vay 3 tỷ đồng để mua thì nhóm này chiếm tỷ lệ rất nhỏ. Với khoản vay 3 tỷ đồng, mỗi tháng người vay phải trả ít nhất khoảng 30 triệu đồng. Trong khi đó, thu nhập trung bình của người trẻ hiện chỉ dưới 20 triệu đồng/tháng thì gần như không thể mua nhà.

Việc vay mua nhà thường là khoản vay dài hạn, do đó, các chương trình ưu đãi lãi suất cần được thiết kế với mức lãi suất thấp cố định trong khoảng 10-20 năm. Nếu chỉ áp dụng ưu đãi trong vài tháng đầu thì chưa thực sự có ý nghĩa, mà chỉ mang tính hình thức. Thực tế, các gói vay trên thị trường hiện nay cũng đã áp dụng lãi suất thấp trong năm đầu tiên, thậm chí lên đến 2-3 năm đầu, sau đó mới thả nổi.

Như vậy, chính sách ưu đãi lãi suất chỉ hỗ trợ phần nào. Để người trẻ có thể dễ dàng mua nhà, cần có thêm sự kết hợp với các chính sách khác như chính sách việc làm và chính sách tiêu dùng.

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, lãi suất thấp là một trong những yếu tố giúp khách hàng cân nhắc để vay ngân hàng để mua nhà. "Lãi suất chỉ là một trong những điều kiện, quyết định quan trọng nhất là nguồn cung với những căn hộ, nhà đất ở phân khúc phù hợp với thu nhập của phần lớn người dân. Nếu lãi suất thấp mà thị trường chủ yếu là căn hộ cao cấp cũng khó tìm khách vay", ông Thịnh nói.

Theo vị chuyên gia, không ít người chưa mặn mà đi vay là do giá bất động sản đang quá cao.
Thực tế, Chính phủ đã có nhiều lần ra công văn chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất để tạo điều kiện cho người dân, doanh nghiệp. Lãi suất cho vay mua nhà tại các ngân hàng đã hạ nhiệt từ giữa năm ngoái, nhưng về phía người dân, họ có những "nỗi sợ" khác. Đơn cử như giá nhà ở tăng thời gian qua gây ra tâm lý e ngại cho nhà đầu tư và người vay mua nhà để ở.

Theo đó, nhiều sản phẩm bất động sản trên thị trường thuộc phân khúc cao cấp, vượt quá khả năng tài chính của phần lớn người dân.

Hiện lãi suất cho vay mua nhà đã giảm nhờ các chính sách hạ lãi suất của Ngân hàng Nhà nước song vẫn ở mức tương đối cao so với thu nhập trung bình của phần lớn người dân. Điều này càng làm giảm khả năng tiếp cận tín dụng bất động sản cao cấp của đại bộ phận khách hàng, khiến cho các ngân hàng phải đối diện với tình trạng cho vay nhưng không giải quyết được nhu cầu thực sự của thị trường.

Phía Ngân hàng Nhà nước cũng có đề xuất gỡ khó cho các dự án bất động sản. Tại cuộc gặp với Thủ tướng mới đây, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng thông tin dư nợ tín dụng bất động sản của hệ thống hiện nay đạt 3,48 triệu tỷ đồng nhưng rất nhiều dự án đang gặp khó khăn. "Nếu tháo gỡ sẽ giúp cho dòng tiền quay trở lại ngân hàng, sẽ lưu thông dòng tiền, hiệu quả hơn trong hoạt động tín dụng", Thống đốc nêu.

Năm ngoái, tại Hà Nội, CBRE cho biết phần lớn nguồn cung mới trong quý cuối năm tập trung vào các dự án cao cấp. Quý IV/2024, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt 72 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm thuế VAT và kinh phí bảo trì). Trong năm 2024, giá bán sơ cấp chung cư đã ghi nhận mức tăng mạnh, tăng 36% so với cùng kỳ năm ngoái và 12% so với quý trước. Đây là mức tăng cao nhất ghi nhận được trong vòng 8 năm trở lại đây tại thị trường chung cư Hà Nội.

Trong khi đó, tại TPHCM, căn hộ chung cư hiện có giá bán sơ cấp đạt trung bình 76 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm thuế VAT và kinh phí bảo trì), tăng gần 24% theo năm. Mức tăng này là do hơn 70% nguồn cung mới trong năm tại thành phố là các dự án cao cấp đến hạng sang và các dự án mở bán giai đoạn tiếp theo điều chỉnh giá bán tăng từ 10% đến 40% so với giai đoạn trước đó.

Theo dự báo của CBRE, năm 2025, nguồn cung mới căn hộ chung cư tại Hà Nội được kỳ vọng tiếp tục dồi dào, ước đạt hơn 31.000 căn mở bán, cao hơn so với năm 2024. Nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, với sự gia tăng nguồn cung hạng sang.

Dù lãi suất ưu đãi là một giải pháp cần thiết, nhưng để người trẻ thực sự có cơ hội mua nhà, cần một hệ sinh thái chính sách đồng bộ, từ kiểm soát giá nhà, phát triển nguồn cung hợp lý đến hỗ trợ tài chính dài hạn. Nếu không có những giải pháp căn cơ hơn, việc tiếp cận nhà ở vẫn sẽ là thách thức lớn đối với đại đa số người trẻ, dù trên lý thuyết, chính sách ưu đãi có vẻ đầy hứa hẹn.

PV